Mucho se ha oído hablar de las consecuencias que provocaría la Nueva Ley Hipotecaria, entrada en vigor este 16 de Junio y que anunció el Gobierno desde hace ya algunos meses. Lo primero a puntualizar es que esta nueva ley, que tiene como objetivo principal dotar de transparencia, no tiene carácter retroactivo; es decir, sólo se beneficiarán de la nueva regulación las hipotecas suscritas desde la publicación de esta en el BOE. Pero, ¿es tan beneficiosa esta nueva Ley como se nos prometió? ¿Realmente acatarán los bancos todos los puntos sin penalizar al cliente en otros que no se han o no se pueden regular?
Los principales puntos y de mayor interés que aborda esta Ley Reguladora de los contratos de crédito hipotecario con la que se busca proteger al cliente, podríamos considerar que son los siguientes:
- Los gastos ahora los paga la banca: Esta nueva Ley marca que serán los bancos quienes corran con todos los gastos hipotecarios, como son notaría, registro y gestión, además del impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados). Exceptuando la tasación del inmueble que la seguirá pagando el cliente
- Se eliminan las cláusulas suelo: En esta nueva ley se eliminan pero se especifica que el tipo mínimo que cobrará el banco será del 0%, en ningún caso negativo por mucho que caiga la tasa de referencia.
- Mayor dificultad para ejecutar desahucios: Hasta la entrada en vigor de esta nueva ley, las entidades podían iniciar el proceso de desahucio a partir del impago de la tercera cuota (aunque no solía ejecutarse con tanta celeridad). Ahora, este plazo se amplía hasta el impago de 12 mensualidades o el 3% del capital concedido (durante la primera mitad de la hipoteca) o 15 mensualidades o 7% del capital concedido (en caso de encontrarnos en la segunda mitad).
- La amortización anticipada de capital también sale beneficiada con esta nueva Ley: Este coste se reduce a la mitad en las hipotecas de tipo fijo (2% en los 10 primeros años y 1.5% durante los restantes). En las de tipo variable el cliente elegirá entre el tipo de amortización a 3 o 5 años (comisiones 0.25% y 0.50% respectivamente). En ambos casos sólo se podrán cobrar en el caso que la amortización suponga una pérdida financiera para el banco.
- Limitación a la venta de productos cruzados: Con la entrada en vigencia de la Nueva Ley se prohíbe la vinculación de otros productos bancarios a la concesión del préstamo, lo que si se permite es la concesión de ventajas al préstamo hipotecario por la comercialización de otros productos.
- Asimismo se incluye la subrogación sin costes y libremente de la hipoteca (también las firmadas antes de la nueva ley), así como en los casos de novación, es decir, los clientes podrán modificar las condiciones de su contrato sin tener que pagar comisión por ello.
Pero claro, no todo iba a ser ventajas para el cliente con esta nueva ley,
- La solvencia del cliente se someterá a examen: Esto en la práctica reflejará unas condiciones más estrictas a la hora de conceder hipotecas ya que los bancos no estarán dispuestos a asumir tanto riesgo.
- No se elimina la comisión de apertura, por lo que las entidades financieras podrán ejecutar técnicas de defensa y recuperar parte de los gastos en este punto. Si bien es verdad que algunas entidades la están eliminando para ser más competitivas.
- Posible aumento del tipo de interés, como lo explicado en el punto anterior, los bancos actúan de manera defensiva y buscan blindar sus intereses en los puntos en los que esta nueva ley les permite actuar.
Tras esta valoración, en líneas generales entendemos (al menos de momento) que el cliente saldrá beneficiado ya que el banco soportará la mayor parte de los gastos asociados y tendrá una mayor protección frente a las entidades de crédito de la que hasta ahora había tenido. Lo que se espera es que, las entidades financieras hagan restructuraciones de costes pero que no lleguen a repercutir todas sus nuevas obligaciones en el cliente, aunque las expectativas es que sí lo hagan parcialmente. Por último, añadir que con la entrada de esta Nueva Ley Hipotecaria se dificultará el acceso a hipotecas a jóvenes y perfiles más débiles (pocos ahorros y rentas medias/bajas) ya que las exigencias serán mayores para la concesión de las mismas por lo que a su vez esto plantea un problema de futuro…
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Sara Ortiz
En blázquezAsociados asesoramos a empresas y particulares en cuestiones económicas y jurídicas desde una cultura de servicios marcada por los valores de compromiso y cercanía.
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